Ugovor o zakupu stana

Ugovor o zakupu stana

Ugovor o zakupu stana je vrsta ugovora kojim se regulišu međusobni odnosi zakupodavca i zakupca a povodom zakupljene nepokretnosti. Sam zakup regulisan je Zakonom o obligacionim odnosima dok su odrebe koje se odnose na zaključenje ugovora o zakupu stana sadržane u Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada. Prema zakonskoj definiciji, stan je poseban deo zgrade koji čini funkcionalnu celinu, sastoji se od jedne ili više prostorija namenjenih za stanovanje i po pravilu ima zaseban ulaz.

Prava i obaveze zakupodavca i zakupca

Kod ugovora o zakupu stana, osnovna obaveza zakupodavca jeste da preda stvar zakupcu, tj. da mu umogući da stupi u posed zakupljenog stana. Pored toga, zakupodavac je obavezan da stan održava kako bi zakupac mogao da ga koristi za stanovanje.

Zakupodavac je obavezan da obaveštava upravnika stambene zajednice da će zakupac učestvovati u troškovima održavanja i upravljanja zgradom ukoliko je tako ugovorio sa zakupcem.

Osnovna obaveza zakupca jeste da plaća zakupninu i stan koristi prema ugovoru tj. za stanovanje, osim ako nije drugačije ugovoreno. Druga obaveza zakupca jeste da po isteku zakupa. Zakupac vraća stan u stanju u kakvom ga je primio. On ne odgovara za istrošenost stvari nastale redovnom upotrebom. Zakupac je dužan da snosi troškove sitnih opravki koje nastanu redovnim korišćenjem stana.

Ugovor o zakupu stana – forma ugovora

Ugovor o zakupu stana zaključuje se u pisanoj formi između zakupodavca i zakupca. Zakupodavac je vlasnika stana, odnosno nosilac prava javne svojine ili korisnika stvari u javnoj svojini. Zakupodavac može zaključiti ugovor lično ili preko svog punomoćnika – advokata ili drugo lica koje on ovlasti. Zakupac je lice kome se stan daje u zakup.

Sadržina ugovora o zakupu stana

Ugovor o zakupu, pored podataka o ugovornim stranama. mora da sadrži:

• mesto i datum zaključenja ugovora.
• podatke o stanu koji je predmet zakupa (adresa i broj stana, struktura i površina stana, uređaji i oprema kojima je stan opremljen i druge bitne karakteristike stana).
• vreme trajanja zakupa.
• iznos, način i rokove plaćanja zakupnine.
• odredbe o međusobnim obavezama ugovornih strana o korišćenju i održavanju stana i načinu plaćanja troškova za upravljanje i održavanje zgrade u kojoj se stan nalazi.
• uslove za otkaz ugovora.
• odredbe o korišćenju drugih prostorija koje se ne smatraju stanom, a date su na korišćenje zajedno sa stanom (garaža i sl.).

Depozit kod ugovora o zakupu stana

Plaćanje depozita kod ugovora o zakupu stana je nešto što se uobičajilo prilikom zaključenja ove vrste ugovora. Depozit predstavlja novčani iznos koji zakupac plaća zakupodavcu, a u cilju zaštite zakupodavca od štete bilo koje vrste. Takođe, depozit može da ima i funkciju kapare ili odustanice.

Podzakup

Ugovorom o zakupu stana moguće je ugovoriti izričitu zabranu ili dozvolu davanja stana u podzakup. Podzakup predstavlja davanje stana u zakup od strane zakupca nekom trećem licu. Ukoliko nije drukčije ugovoreno, zakupac može zakupljeni stan dati u zakup drugome ili ga dati na upotrebu po nekom drugom osnovu, ali samo ako se time ne nanosi šteta zakupodavcu. Zakupac jemči zakupodavcu da će podzakupac upotrebljavati stvar prema ugovoru o zakupu. Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu ako je zakupljena stvar data u podzakup bez njegove dozvole.

Da li je potrebno izvršiti uknjižbu postojanja ugovora zakupa stana?

Ugovor zakupu stana daje dovoljnu pravnu sigurnost ugovornim stranama i nije neophodna uknjižba u katastru. Ukoliko ugovorne strane to žele, postoji mogućnost uknjižbe dugoročnog zakupa.

Koji su troškovi prilikom zaključenja ugovora o zakupu stana?

Ugovor o zakupu stana stranke mogu zaključiti bez stručne pravne pomoći. Ipak,  kako bi se on obavio na najbolji način preporučuje se da se za njegovo sastavljanje angažuje stručno lice – advokat.

U praksi nisu retke prevare koje se dešavaju prilikom zakupa stanova. Dešavalo se da vlasnici prime novac na ime zakupnine a zatim stan izdaju drugom licu. Bilo je i slučajeva lažnog oglašavanja – lice ponudi na izdavanje tuđi stan, primi novac na ime depozita i nestane.

Neophodno je izvršiti prethodne provere u vezi samog stana, ukazati ugovornim stranama na sve karakteristike ovog ugovora, upoznati ih sa njihovim pravima i obavezama. Ukratko, potrebno je obezbediti pravnu sigurnost i zakupodavcu i zakupcu, a kako bi izbegli naknadne dugotrajne i skupe sudske postupke. Kako su stanovi stvari velike vrednosti, bitno je uspostaviti odnos poverenja među ugovornim stranama, kako bi obe strane na obostrano zadovoljstvo zaključile i realizovale ovaj pravni posao.

Da li je zakupodavac dužan da plaća porez?

Ugovor o zakupu stana je ugovor po osnovu kog zakupac stiče određene prihode. Pored poreza na imovinu, on je dužan da plati i porez na prihode od nepokretnosti. Poreska prijava se podnosi zajedno sa ugovorom o zakupu stana u roku od 30 dana od dana zaključenja ugovora o zakupu stana.

Oporezivi prihod od nepokretnosti, uključujući i prihod od iznajmljivanja stanova i soba za period duži od 30 dana, čini ostvarena zakupnina u koju se uračunava i vrednost svih izvršenih obaveza i usluga na koje se obavezao zakupac, osim obaveza plaćanja troškova nastalih tokom zakupa, a koji zavise od obima potrošnje zakupca (npr. električne energije, telefona i slično) umanjen za normirane troškove u visini od 25%. Stopa poreza na prihode od nepokretnosti iznosi 20%.

Prestanak ugovora o zakupu stana

Ugovor o zakupu stana može biti zaključen na određeno ili neodređeno vreme. Do prestanka zakupa može da dođe:

• protekom određenog vremena.
• Otkazom ugovora o zakupu od strane zakupodavca ili zakupca.
• Smrću jedne od ugovornih strana.
• Propašću stvari.

Koliki je otkazni rok kod ugovora o zakupu stana?

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada propisuje otkazni rok ne kraći od 90 dana. U praksi, ugovorne strane same regulišu svoje međusobne odnose po pitanju otkaznog roka.