Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti

Potpis Luka Labus

Šta je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti?

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti je vrsta ugovora kojim se prodavac obavezuje da prenese na kupca pravo svojine na nepokretnosti i da mu je u tu svrhu preda, a kupac se obavezuje da plati cenu u novcu i preuzme stvar.

Nepokretnosti su građevinski objekti – kuće, stanovi, stambeno – poslovne zgrade, ekonomske zgrade, pomoćni i drugi objekti i zemljište. Zemljište može biti poljoprivredno, građevinsko i šumsko.

Prodaja nepokretnosti je složen pravni posao i za njegovo pravilno sačinjavanje potrebno je poznavati propise. Najpre to su Zakon o obligacionim odnosima, zakoni kojim se reguliše overa ugovora, zakoni kojim se reguliše upis prava svojine u katastar nepokretnosti, poreski i drugih zakoni.

Koja je forma ugovora o kupoprodaji nepokretnosti?

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti zaključuje se u pisanoj formi. Zakon je izričit po tom pitanju i nije ostavljena mogućnost zaključenja usmenog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Ovakvo rešenje nam garantuje pravnu sigurnost pri prometu nepokretnost. Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti solemnizovan od strane javnog beležnika koji je imenovan za područje na kojem se nalazi nepokretnosti. Ako se nepokretnost nalazi na području više javnih beležnika, nadležan je svaki od tih beležnika.  Solemnizacija tj. overa kod javnog beležnika takođe doprinosi pravnoj sigurnosti u pogledu prometa navedenih nepokretnosti. Pre same overe, beležnik će izvršiti prethodne provere u vezi nepokretnosti koja se prometuje. Na taj način će utvrditi vlasništvo nad nepokretnosti, da li je nepokretnost već prometovana, da li je za zgradu izdata građevinska dozvola i sl.

Uknjižba nepokretnosti: šta je clausula intabulandi? Da li ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora da je sadrži?

Nakon solemnizacije ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kod javnog beležnika, pristupa se uknjižbi nepokretnosti u katastru nepokretnsoti. Nekada su to ugovorne strane radile same, ili preko punomoćnika – advokata. Danas to u nadležnosti javnog beležnika koji elektronskim putem dostavlja dokumentaciju Republičkom geodetskom zavodu, službi za katastar nepokretnosti. Pored toga što tehnički olakšava celu proceduru upisa prava svojine, ovakav način uknjižbe doprinosi pravnoj sigurnosti s obzirom na to da se pravo svojine upisuje po redosledu zaprimanja u katastar nepokretnosti. Tako npr. ukoliko su zaključena dva ugovora o prometu iste nepokretnosti, prednost će imati onaj koji je prvi zaprimljen u katastru nepokretnosti.

Da bi se novi vlasnik uknjižio kao vlasnik potrebno je da ugovor sadrži clausulu intabulandi.

Šta je „clausula intabulandi“? Clausula intabulandi je ugovorna odredba kojom prodavac daje pravo kupcu da se uknjiži kao vlasnik na nepokretnosti koja je predmet ugovora. Ukratko, radi se o dozvoli za upis prava svojine na nepokretnosti. Prema važećim propisima, kupac postaje vlasnik nepokretnosti kada zaključi punovažan ugovor i bude upisan kao vlasnik u katastru nepokretnosti. Clausula intabulandi je neophodna da bi se kupac uknjižio kao vlasnik. Ona se može se dati kako u samom ugovoru tako i naknadno, u poseboj ispravi.

Koji su troškovi prilikom kupoprodaje nepokretnosti?

Osim cene, postoje troškovi sastavljanja ugovora ukoliko ga stranke ne sastavljaju same. Zatim su tu troškovi solemnizacije ugovora kod javnog beležnika, troškovi takse na uknjižbu i troškovi poreza na prenos apsolutnih prava. Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2.5% od procene vrednosti nepokretnosti koju procenjuje poreska uprava, pod uslovom da rešenje o tome donese u roku od dva meseca od dana zaključenja ugovora, a u suprotnom važiće kupoprodajna cena iz ugovora. Ukoliko se nepokretnost kupuje od investitora, platiće se pdv umesto poreza na prenos apsolutnih prava.

Šta mora da sadrži ugovor o kupoprodaji nepokretnosti?

Ugovor o kupoprodaji ima dva osnovna elementa, a to su stvar i cena. Da bi se zaključio ugovor o kupoprodaji nepokretnosti neophodno je, pre svega, da stvar bude u prometu. Predmet ugovora može biti i buduća stvar, kao npr. kupoprodaja stana u izgradnji. Ugovor o kupoprodaji nema pravno dejstvo ukoliko je predmet prometa u trenutku njegovo zaključenja bila propala.

Drugi element koji ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora da sadrži, a što važi i za svaki drugi ugovor o prodaji jeste cena. Ako ugovorom o prodaji cena nije određena, a ni ugovor ne sadrži dovoljno podataka pomoću kojih bi se ona mogla odrediti, ugovor nema pravno dejstvo. Po pravilu, ugovorne strane se moraju saglasiti oko iznosa cene. Kod drugih ugovora o prodaji, cena se može odrediti spram nekog propisa, može biti ugovorena tekuća cena ili se određivanje cene može poveriti trećem licu. Ako je određivanje cene ostavljeno jednoj od ugovornih strana, smatra se kao da cena nije ni ugovorena.

Koje su obaveze prodavca i kupca kod ugovora o kupoprodaji nepokretnosti?

Osnovna obaveza prodavca jeste predaja stvari a kupca isplata cene. Prodavac je dužan da preda stvar kupcu na vreme, mesto i način kako je to predviđeno ugovorom. Ukratko – dužan je da mu omogući stupanje u posed. Sa druge strane, kupac je dužan da isplati cenu u vreme, mesto i način kako je to predviđeno ugovorom. S obzirom na to da su nepokretnosti obično veće vrednosti, treba znati da po odrebama Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma prodavac može „na ruke“ da primi samo iznos do 15.000,00 evra. Ovo predstavlja limit koji važi i za više međusobno povezanih transakcija. U praksi, veći broj transakcija vrši se u gotovini čak i ako cena prelazi navedeni iznos od 15.000,00 evra.

Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti je ništav ukoliko je protivan prinudnim propisima, javnom poretku i dobrim običajima. Ništav je i ukoliko je zaključen pod pretnjom, prinudom i drugim okolnostima koje isključuju ili ograničavaju slobodno odlučivanje građana.

Kako sastaviti ugovor o kupoprodaji nepokretnosti?

Sastavljanje ugovora o kupoprodaji nepokretnosti je složen pravni posao. Kako bi se on obavio na najbolji način preporučuje se da se za njegovo sastavljanje angažuje stručno lice – advokat. Potrebno je izvršiti prethodne provere u vezi same nepokretnosti, ukazati ugovornim stranama na sve karakteristike ovog ugovora, upoznati ih sa njihovim pravima i obavezama. Ukratko, potrebno je obezbediti pravnu sigurnost i kupcu i prodavcu, a kako bi izbegli naknadne dugotrajne i sudske postupke. Kako su nepokretnosti stvari velike vrednosti, bitno je uspostaviti odnos poverenja među ugovornim stranama, kako bi obe strane na obostrano zadovoljstvo zaključile i realizovale ovaj pravni posao.

Advokat-Labus-Luka-Novi-Sad-besplatne-pravne-konsultacije-sa-advokatom